Wohnraum ist vorhanden – nur nicht dort, wo er gebraucht wird
Die Jahresbilanz des vdw Niedersachsen Bremen für 2025 fällt ernüchternd aus. Die Investitionen der sozialorientierten Wohnungswirtschaft in den Neubau sind seit 2021 stark zurückgegangen (von fast 700 Mio. Euro auf voraussichtlich rund 370 Mio. Euro im Jahr 2026). Auch die Zahl der geförderten Wohnungen in Niedersachsen sank merklich (von 418 im Jahr 2024 auf 293 im Jahr 2025). Der Verband fordert deshalb eine klare Schwerpunktsetzung für das bezahlbare Wohnen. Wir teilen den Befund – finden aber, dass die Debatte zu kurz greift, wenn sie nur auf den Neubau schaut. Hier unsere fünf Thesen aus Architekten- und Stadtplanersicht.
These 1: Die Politik antwortet zu einseitig auf die Klagen der Wohnungswirtschaft
Die NBank hat 2025 insgesamt 1,82 Mrd. Euro an Fördermitteln bewilligt, davon 385 Mio. Euro für den Bau und die Sanierung von 2.799 Wohnungen. Mit dem Niedersächsischen Weg liegt seit März 2026 zudem eine Roadmap für einfacheres und kostengünstigeres Bauen vor. Die Architektenkammer Niedersachsen hat am Abschlussbericht mitgewirkt, gemeinsam mit rund 40 Fachleuten aus Verwaltung, Wohnungswirtschaft und Planung.
Das alles zeigt: Land und Förderbank reagieren durchaus auf die Klagen der Wohnungswirtschaft. Doch fast alle Maßnahmen zielen auf dieselbe Frage: Wie gelingt mehr Neubau? Kaum gestellt wird dagegen die Frage: Wie nutzen wir den Wohnraum besser, der längst gebaut ist?
These 2: Es gibt genug Wohnraum, er ist nur ungleich verteilt
Der demografische Wandel verschiebt die Nachfrage grundlegend. Nach Angaben der Bundesregierung gab es 2022 rund 13 Mio. Haushalte mit Personen ab 65 Jahren, davon 3,5 Mio. mit mobilitätseingeschränkten Personen. Dem standen nur 1,2 Mio. barrierefreie oder barrierearme Wohnungen gegenüber. Bis 2035 wird die Zahl der Haushalte mit Personen ab 65 Jahren um rund 975.000 auf 13,98 Mio. steigen. In ihrem gemeinsamen Positionspapier, dem sich auch der BDA anschließt, beziffern GRÜNE LIGA, Verband Wohneigentum und Architects 4 Future das Potenzial auf schätzungsweise 50.000 zusätzliche Wohnungen pro Jahr – ganz ohne Neubau. Die Zahl geht zurück auf Daniel Fuhrhop: „Der unsichtbare Wohnraum“ (2023). Gleichzeitig leben rund 5 Mio. Menschen allein in Wohnungen mit mehr als 80 m² Wohnfläche. Die Zahlen weisen damit auf ein Verteilungs- und Anpassungsproblem hin: Während Wohnfläche in Teilen des Bestands wenig genutzt wird, fehlen andernorts kompakte und altersgerechte Wohnungen. Viele große Wohnungen sind also unterbelegt, während kleine, barrierefreie Einheiten fehlen.
These 3: Nachverdichtungspotenziale müssen systematisch erfasst werden
Dachgeschossausbauten, Aufstockungen und Nachverdichtung bieten Reserven, die bislang kaum beachtet werden. Rechtlich ist der Weg in Niedersachsen seit der NBauO-Novelle 2024 deutlich einfacher: Die Stellplatzpflicht für Wohnungen ist seit Juli 2024 entfallen, Aufstockungen und Dachausbauten müssen nicht mehr in allen Punkten den aktuellen technischen Anforderungen entsprechen, und reduzierte Grenzabstände schaffen zusätzliche Spielräume. Was fehlt, ist die systematische Erfassung dieser Reserven. Kaum eine Kommune kann heute sagen, wo in ihrem Bestand aufgestockt oder ausgebaut werden könnte. So bleibt eine große Lücke zwischen Potenzial und Umsetzung. Dass es geht, zeigt unser Projekt Aufstockung Quartier Hamburg: Auf Bestandsgebäuden aus den 1960er-Jahren entstanden in vorgefertigter Holzrahmenbauweise 24 neue Wohnungen, ohne zusätzliche Flächenversiegelung.
These 4: Instrumente wie Wohnraumagenturen müssen den Umzug vereinfachen
Der Wille zur Veränderung ist durchaus da: Laut besagtem Positionspapier möchte etwa ein Drittel der Wohnungseigentümer:innen umbauen oder umziehen. Was ihnen fehlt, sind Anreize und passende Angebote. Denn wer sich verkleinern will, findet oft keine Alternative im eigenen Ort, zahlt für weniger Fläche genauso viel oder mehr und verliert gewachsene Nachbarschaft. Genau hier setzen geförderte Beratungsangebote und regionale Wohnraumagenturen an: Sie identifizieren Wohnraumbedarfe und -angebote, beraten Wohnungssuchende und -bietende und bringen so Angebot und Nachfrage zusammen. Dazu gehört auch die Beratung von Wohninitiativen, Wohngruppen und gemeinschaftlichen Wohnprojekten, wie sie die Wohnraumagentur der Stadt Göttingen anbietet. In Potsdam soll eine entsprechende Agentur in 2027 ihre Arbeit aufnehmen.
These 5: Ältere Menschen müssen nach einem Umzug in ihrem sozialen Umfeld bleiben können
Umzugsbereitschaft entsteht nur, wenn das neue Zuhause das alte Leben nicht abschneidet. Kleine, barrierefreie Wohnungen gehören deshalb in die Quartiere und Ortskerne, in denen die Menschen heute leben. Wer beim Umzug Nachbarschaft, Arztpraxis und vertraute Wege verliert, hat einen wichtigen Grund, in der bisherigen Wohnung zu bleiben. Wie das aussehen kann, zeigt unser Projekt Seniorenwohnen in Bredenbeck (Region Hannover): ein gemeinschaftliches Mehrfamilienhaus mit zehn barrierefreien Wohnungen zwischen 55 und 75 m², mitten im Ortskern. Das offene Treppenhaus ist als Begegnungsraum konzipiert. Nachbarschaft ist hier Programm, nicht Zufall.
Fazit: Neubau und Bestandsentwicklung zusammen denken
Der Wohnungsmangel ist real. Doch er ist zu einem wesentlichen Teil ein Verteilungsproblem, das sich nicht allein über neue Bauflächen lösen lässt. Wer zukunftsfähigen und bezahlbaren Wohnraum schaffen will, muss zweigleisig planen – mit zielgerichtetem Neubau und konsequenter Bestandsentwicklung bzw. -ertüchtigung im Bestand. Entscheidend ist, diese Maßnahmen nicht isoliert zu betrachten, sondern als Teil einer integrierten Strategie für Quartiere und Ortskerne.
Als Architekten und Stadtplaner begleiten wir sowohl Neubau als auch Nachverdichtung und entwickeln mit Ihnen Strategien, die beide Ansätze sinnvoll verbinden.
