Ist das Einfamilienhaus noch zeitgemäß?

Für die einen Lebenstraum, für die anderen ökologisch problematisch: Kaum ein Gebäudetyp löst so viele Emotionen aus wie das Einfamilienhaus. Wir finden: Entscheidend ist vielmehr, was wir mit den Millionen Einfamilienhäusern machen, die längst gebaut sind.

Ein Traum mit Geschichte

In der jungen Bundesrepublik war es ein politisches Programm: Konrad Adenauer erklärte die Schaffung von Eigenheimen 1953 zum „sozial wertvollsten und am meisten förderungswürdigen Zweck“ staatlicher Wohnungsbaupolitik. Dieser Gedanke wirkt bis heute nach: In der aktuellen Interhyp-Wohntraumstudie nennt gut die Hälfte der Befragten das freistehende Einfamilienhaus als Wohnwunsch Nummer eins.

Doch die Wohnrealität sieht anders aus. Mit einer Wohneigentumsquote von rund 47% ist Deutschland Schlusslicht in der EU; der europäische Schnitt liegt bei etwa 68%. Zwischen Traum und Wirklichkeit klafft also eine Lücke, die mit Baukosten, Zinsen und Grundstückspreisen jedes Jahr größer wird. Und der Neubau hält nicht Schritt: Nach der Bedarfsprognose des BBSR braucht Deutschland jedes Jahr rund 320.000 neue Wohnungen. Fertiggestellt wurden 2025 nur 206.600 – der niedrigste Wert seit 2012.

Was die Zahlen sagen

Während weniger Menschen den Sprung ins Eigentum schaffen, wächst der Wohnraum pro Person: von 46,1 m² im Jahr 2011 auf 49,2 m² im Jahr 2024. Wer allein lebt, bewohnt im Schnitt 73 m² – bei Alleinlebenden ab 65 sind es sogar 83 m². Dahinter steckt kein Luxusproblem, sondern Biografie: Die Kinder ziehen aus, das Haus bleibt. Dieser sogenannte Remanenzeffekt führt dazu, dass die bestehende Wohnfläche häufig unverändert genutzt wird. Oder anders formuliert: Ein erheblicher Teil des Wohnraums, den wir so dringend suchen, existiert bereits. Er ist nur anders verteilt, als wir ihn brauchen. Im Wohnungsmarktbericht 2023 der NBank wird dieses Phänomen auch als „heißes Eisen“ der Wohnkrise bezeichnet.

Dazu kommt die Fläche. In Deutschland werden täglich mehr als 50 Hektar Fläche für Siedlungs- und Verkehrszwecke neu in Anspruch genommen. Die Bundesregierung will diesen Flächenverbrauch bis 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag reduzieren. Aus gutem Grund: Jedes neue Baugebiet am Ortsrand versiegelt Boden für vergleichsweise wenige Menschen. Ein energetischer Nachteil, wie das Umweltbundesamt nüchtern feststellt. Denn ein freistehendes Haus weist in der Regel mehr Hüllfläche je Quadratmeter Wohnfläche auf als eine Wohnung im Mehrfamilienhaus und hat damit grundsätzlich höhere Transmissionswärmeverluste.

Der Blick hat sich geändert

Vor einigen Jahren hat in unserer Branche ein Umdenken eingesetzt. Nicht mehr das einzelne Gebäude und seine Energiekennzahl stehen im Fokus, sondern der ganze Lebenszyklus: graue Energie, Fläche, Infrastruktur, Rückbau. Der Bund Deutscher Architektinnen und Architekten plädiert deshalb dafür, das Einfamilienhaus neu zu denken und den Blick stärker auf den vorhandenen Bestand zu richten. Die Aufgabe liegt also im Bestand: Häuser für eine alternde Gesellschaft umbauen, jungen Familien den Einzug in bestehende Quartiere ermöglichen, Leerstand und Baulücken aktivieren. Es geht nicht um ein Entweder-oder von Neubau und Bestand, sondern darum, wie und mit welcher räumlichen und ökologischen Qualität Wohnraum geschaffen wird.

Umbauen statt ausweisen

Für uns beginnt die planerische Aufgabe deshalb nicht mit der Frage, was neu gebaut werden kann, sondern mit der Frage, welches Potenzial im Vorhandenen steckt. Ob Umnutzung, Nachverdichtung oder serielle Sanierung: Die spannendsten Aufgaben der nächsten Jahrzehnte liegen nicht auf der grünen Wiese, sondern in den Quartieren, die es schon gibt. Wie zum Beispiel eine Gewerbeimmobilie zu modernem Wohnraum umgenutzt werden kann, zeigt unser Projekt Neue Sülze in Lüneburg. Ein Einfamilienhaus aus den 1960ern kann geteilt, aufgestockt, energetisch erneuert oder zu einem Mehrgenerationenhaus werden. Welche Lösung sinnvoll ist, entscheidet sich jedoch erst im Zusammenspiel von Bestand, Grundstück, Wirtschaftlichkeit, Nutzung und den Bedürfnissen der Bewohner:innen.