Generalplaner, Generalunternehmer oder Einzelvergabe – zwei Entscheidungen, nicht eine

Wer ein Bauvorhaben verantwortet, trifft wichtige Weichenstellungen lange bevor der erste Strich am Plan ist. Genau genommen sind es zwei Grundsatzentscheidungen: Wie organisiere ich die Planung – und wie organisiere ich die Ausführung?

Zwei Entscheidungen, zwei Ebenen

Beide Fragen lassen sich unabhängig voneinander beantworten. Auf der Planungsebene geht es darum, ob die einzelnen Disziplinen separat beauftragt oder in einer Generalplanung gebündelt werden. Bei der Ausführung stellt sich die Frage, ob die einzelnen Gewerke separat vergeben oder die Leistungen einem Generalunternehmer übertragen werden. Die Wahl des Modells beeinflusst die Zahl der Vertragspartner, den Koordinationsaufwand, die Verantwortlichkeiten und die Kosten- und Terminsicherheit. Wir betrachten beide Ebenen und zeigen, wann welches Modell sinnvoll sein kann.

Ebene 1: Die Planung organisieren

Einzelvergabe der Planung: jede Disziplin einzeln beauftragen

Der klassische Weg: Die Bauherrschaft beauftragt Architektur, Tragwerksplanung, Haustechnik, Brandschutz und weitere Fachdisziplinen jeweils einzeln. Das schafft direkte Vertragsbeziehungen zu den einzelnen Fachplanern und macht deren jeweilige Leistungsumfänge transparent.

Die übergeordnete Koordination muss jedoch zusätzlich organisiert und eindeutig zugeordnet werden. Sie kann beispielsweise beim Architekturbüro liegen, wenn dieses entsprechend beauftragt ist. Entscheidend ist, dass die Schnittstellen zwischen den Disziplinen aktiv gesteuert werden. Denn hier können Informationen, Zeit und Qualität verloren gehen, wenn Verantwortlichkeiten nicht klar geregelt sind.

Generalplanung: ein Vertrag für die gesamte Planungsleistung

Bei der Generalplanung beauftragt die Bauherrschaft ein Planungsbüro mit der Koordination der gesamten Planungsleistung. Dazu können Architektur, Tragwerksplanung, Haustechnik, Brandschutz, Schallschutz, Bauphysik und weitere Fachdisziplinen gehören.

Der Generalplaner koordiniert die beteiligten Fachplaner und übernimmt gegenüber der Bauherrschaft die Verantwortung für die vereinbarte Gesamtplanungsleistung. Für die Bauherrschaft reduziert sich dadurch der Koordinationsaufwand erheblich: Die Abstimmung der verschiedenen Planungsdisziplinen wird zentral organisiert und gesteuert.

Die Entscheidung über die Ausführung bleibt davon unabhängig. Auch bei einer Generalplanung können die einzelnen Gewerke separat vergeben oder ein Generalunternehmer beauftragt werden.

Wann das Modell sinnvoll sein kann: bei mittleren und großen Projekten, bei denen viele Fachdisziplinen ineinandergreifen und die Bauherrschaft einen zentralen Ansprechpartner für die Planung und deren Koordination wünscht.

Ebene 2: Die Ausführung organisieren

Einzelvergabe der Gewerke: hohe Kontrolle, hoher Koordinationsaufwand

Bei der Einzelvergabe beauftragt die Bauherrschaft jedes Gewerk über einen eigenen Vertrag. Das ermöglicht eine hohe Einflussnahme auf die Auswahl der ausführenden Unternehmen und auf einzelne Entscheidungen während der Umsetzung. Auch die Preisbildung der einzelnen Gewerke bleibt nachvollziehbar.

Gleichzeitig steigt der Koordinationsaufwand: Termine, Schnittstellen und Leistungen der einzelnen Unternehmen müssen aufeinander abgestimmt werden. Diese Aufgabe liegt – abhängig von der Beauftragung – beim Auftraggeber oder beispielsweise beim Architekturbüro im Rahmen der Bauüberwachung.

Wann das Modell sinnvoll sein kann: wenn die Bauherrschaft Einfluss auf die Auswahl der ausführenden Unternehmen nehmen möchte, die einzelnen Gewerke separat vergeben werden sollen oder eine hohe Flexibilität bei der Umsetzung gefragt ist.

Generalunternehmer: gebündelte Verantwortung für die Ausführung

Beim Generalunternehmer werden die vertraglich vereinbarten Bauleistungen bei einem Unternehmen gebündelt. Der Generalunternehmer koordiniert die ausführenden Nachunternehmen und übernimmt gegenüber der Bauherrschaft die Verantwortung für die vereinbarte Ausführungsleistung.

Häufig wird hierfür ein Pauschal- oder Festpreis vereinbart. Das kann die Kostenplanung erleichtern – vorausgesetzt, Leistungsumfang, Planung und Vergütung sind eindeutig definiert.

Der Vorteil liegt vor allem im reduzierten Koordinationsaufwand: Die Bauherrschaft hat einen zentralen Vertragspartner für die Ausführung. Gleichzeitig sind Änderungen, Sonderwünsche oder Umplanungen nach Vertragsschluss häufig mit zusätzlichen Kosten und Terminauswirkungen verbunden.

Wann das Modell sinnvoll sein kann: bei klar definierten Projekten mit weitgehend feststehender Planung, Ausstattung und Ausführung, wenn die Bauherrschaft ihren Steuerungs- und Koordinationsaufwand reduzieren möchte.

Die Kombination: Generalplanung plus Generalunternehmer

Die beiden Entscheidungen lassen sich miteinander kombinieren. So kann die Bauherrschaft beispielsweise die gesamte Planung an einen Generalplaner vergeben und anschließend einen Generalunternehmer mit der Ausführung beauftragen.

Für viele anspruchsvolle Bauvorhaben kann diese Kombination sinnvoll sein: Ein Planungsbüro koordiniert die gesamte Planung, ein Bauunternehmen übernimmt die vertraglich vereinbarte Ausführung. Die Verantwortlichkeiten sind klar voneinander getrennt und die Bauherrschaft hat auf beiden Ebenen einen zentralen Ansprechpartner.

Ein entscheidender Vorteil liegt in der Unabhängigkeit der Planung. Der Generalplaner ist nicht Teil des ausführenden Unternehmens und kann damit die Umsetzung aus planerischer Sicht begleiten und prüfen, ob die vereinbarten Leistungen entsprechend der Planung und den vertraglichen Vorgaben umgesetzt werden.

Welche Kombination sinnvoll ist, hängt jedoch vom jeweiligen Projekt ab – von seiner Größe und Komplexität ebenso wie von den Zielen, der Risikobereitschaft und dem gewünschten Steuerungsaufwand der Bauherrschaft.

SEYSTA als Generalplaner

Wir arbeiten überwiegend als Generalplaner, weil dieses Modell zu unserer Arbeitsweise passt: Wir denken Projekte ganzheitlich – vom Entwurf über die Fachplanung und Koordination bis zur Ausführung.

Bei der Einzelvergabe der Gewerke übernehmen wir als Architekten die Bauüberwachung und die Koordination der beteiligten Unternehmen. Wird ein Generalunternehmer beauftragt, begleiten wir die Ausführung ebenfalls mit einer auf das Projekt abgestimmten Bauüberwachung.

Welche Kombination für Ihr Vorhaben sinnvoll ist, hängt von vielen Faktoren ab. Wir beraten Sie gern dazu und entwickeln gemeinsam mit Ihnen eine Vergabestrategie, die zu Ihrem Projekt, Ihren Zielen und Ihrem gewünschten Steuerungsaufwand passt.

Foto: Somina Bednarek