Vom Gewerbe zum Wohnen: Wie eine Lüneburger Bestandsimmobilie zu modernem Wohnraum wird

Ist es möglich, einen Gewerbebau zum Wohnungsbau umzunutzen — ohne alles als Neubau zu denken, ohne sich in Bürokratie zu verlieren und mit möglichst viel Bestandserhalt? Unsere klare Antwort: Ja, das ist möglich. Unser aktuelles Projekt in Lüneburg zeigt, wie der Weg dorthin aussieht.

Das Projekt: Neue Sülze 

Im Herzen der Lüneburger Altstadt, an der Neuen Sülze 25–26, entsteht für die Johanniter-Unfall-Hilfe e.V., Landesverband Niedersachsen/Bremen eine neue Wohnanlage nach dem Konzept „Wohnen mit Service“. Die Besonderheit: Das Gebäudeensemble besteht aus Bauten des 18. und des 20. Jahrhunderts — der historische Teil ist denkmalgeschützt, der jüngere Teil ergänzt das Ensemble. Bis September 2024 wurde der Komplex als vollstationäres Pflegeheim mit 74 Einzimmer-Appartements betrieben. In Zukunft entstehen daraus rund 45 Mietwohnungen, ergänzt durch Empfangsbüro, Fitnessbereich, Gemeinschaftsräume und Café. Das Quartier liegt im Mischgebiet — also in einem Areal, das sowohl dem Wohnen als auch nicht störendem Gewerbe dient. Eine ideale Voraussetzung für unser Vorhaben.

Warum Umnutzung statt Neubau?

In einer Zeit, in der Bauen teurer und Genehmigungen langsamer werden, ist die Umnutzung von Bestandsgebäuden eine der wirkungsvollsten Antworten — ökonomisch wie ökologisch. Drei Gründe sprechen aus unserer Sicht klar dafür:

• Ressourcenschonung: Die graue Energie der bestehenden Bausubstanz bleibt erhalten. Ein Neubau auf gleicher Fläche würde ein Vielfaches an CO₂ verursachen.
• Standortqualität: Die Lage in der Lüneburger Altstadt ist nicht reproduzierbar. Wer hier neu baut, müsste den Bestand zerstören, um etwas Vergleichbares zu schaffen.
• Geschwindigkeit: Eine Nutzungsänderung im Bestand kann — bei sauberer Vorbereitung — schneller zur Genehmigung führen als ein Neubauantrag.

Der Weg durch die Genehmigung

Eine Umnutzung ist genehmigungsrechtlich kein Selbstläufer. Drei Behördenebenen waren bei diesem Projekt zu koordinieren: Bauaufsicht, Denkmalpflege und Stadtplanung. Frühzeitige Abstimmungsgespräche haben dabei den entscheidenden Unterschied gemacht.

Aus Sicht der Denkmalpflege bestehen keine grundsätzlichen Bedenken — bauliche Veränderungen werden im weiteren Verfahren denkmalrechtlich geprüft, insbesondere mit Blick auf historische Innenwände. Aus Sicht der Bauaufsicht ist die geplante Nutzung als Wohnen mit Service zulässig und wird künftig als Wohngebäude bewertet — was sich beim Brandschutz sogar entlastend auswirkt: Die Anforderungen sind hier geringer als bei der bisherigen Pflegeheimnutzung.

Den entscheidenden Hebel liefert die novellierte Niedersächsische Bauordnung: Sie eröffnet mit dem besonderen Anzeigeverfahren nach § 85a NBauO einen schlankeren Weg für Nutzungsänderungen im Bestand. Das Verfahren ist bei diesem Projekt erfolgreich abgeschlossen — und es geht an die Umsetzung.

Was daraus wird

Geplant sind rund 45 Wohnungen unterschiedlicher Größe (50 bis 80 m²), verteilt auf die beiden Häuser Nr. 25 und Nr. 26. Jeweils zwei der bestehenden Einzelzimmer werden zu adäquaten Seniorenwohnungen zusammengelegt — mit Bad, Küche, Wohn-/Schlafbereich und in vielen Fällen mit Balkon. Im Erdgeschoss von Haus 25 bleibt das Residenz Café erhalten, im Kellergeschoss entsteht ein Fitnessbereich für die Mieter.

Der Umbau startet im Mai 2026, geplante Fertigstellung ist Mitte 2027. SEYSTA übernimmt die Generalplanung über alle Leistungsphasen.

Was dieses Projekt zeigt

Bauen im Bestand ist anspruchsvoller als Neubau — und machbar, wenn man früh mit den richtigen Akteuren spricht und das Genehmigungsrecht als Werkzeug versteht, nicht als Hindernis. Für uns als Architekten und Stadtplaner ist genau das die spannende Aufgabe: in vorhandenen Strukturen das Potenzial zu erkennen, das andere übersehen. In den nächsten Wochen folgen weitere Einblicke in dieses Projekt — von der Materialwahl über die Bauphasen bis zur Fertigstellung.